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各城市房价涨跌「70城房价出炉这城市跌了」

时间:2023-02-21 18:15:54来源:

文|凯风

最新经济数据发布。

01

国民经济持续恢复,房地产依旧在横盘。

根据最新发布的前三季度经济数据,全国GDP达87万亿,同比增长3%,增速相比上半年提高0.5个百分点。

在11个主要行业中,信息产业、金融业、工业、建筑业跑赢大盘增速,只有两个行业增加值负增长。

一个是备受疫情冲击的住宿和餐饮业,另一个是处于大变局中的房地产业。

数据显示,2022年前三季度,房地产业增加值同比-4.4%,一改过去多年对经济增长的正贡献。

随着房地产业走低,全国商品房均价也出现一定回调。

根据官方数据测算,2022年前三季度,全国商品房均价为9798元,相比去年增速为-3.4%,略低于2020年的水平。


当然,这只是全国平均房价,不乏三四线城市的均摊效应,也不乏成交结构变化带来的影响。

根据第三方平台提供的参考数据,目前,全国共有70多个城市房价破万,其中不乏三四线城市。

02

哪些城市房价还在涨?

70个大中城市房价,是我们观察各类城市房价走势的主要窗口。

这一指数由国家统计局编制和发布,基本覆盖了具有代表性的一二三线城市,但由于指数形成于2005年,考虑到城市的代表性,导致一些经济强市如苏州、佛山、东莞不在其列。

2022年前三季度,哪些城市房价还在涨?

在70个大中城市中,只有7个城市同比涨幅为正,63个城市房价低于一年前。


这7个房价同比上涨的城市分别是:

成都、北京、上海、昆明、海口、无锡、赣州。

与之对比,向来以楼市坚挺著称的广州、深圳、厦门、杭州等城市全面转负。

其中,广州杭州双双下降0.2%,厦门同比-1.3%,深圳同比-3.5%。

不过,如果以两年周期来看,在70个城市中,还有32个城市房价高于2020年。

其中,北京、成都、上海、广州4个城市的涨幅超过10%,而深圳两年涨幅从最高的接近20%回落到3.6%。

所以,房地产虽然横盘,房价虽然出现明显回落,但大多数城市的房价仍高于2020年时水平。

相比上一轮楼市启动之初的2015年,翻倍的更是不计其数。

03

哪些城市房价回落了?

在70个大中城市里,63个城市房价不及一年前,38个城市回到了两年前。

以两年周期来看,房价下降的城市里,不乏二线省会或直辖市的身影:

哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、武汉、青岛、南昌、兰州、乌鲁木齐、沈阳。

这些城市,除了武汉、贵阳、南昌、南宁地处南方之外,其他都是北方城市。

在所有城市里,房价跌幅最大的当属黑龙江牡丹江市。

这个东北小城,房价相比一年前跌去了11%,对比2年前跌去了18%,为全国唯一跌幅为双位数的城市,跌幅位居70城之首。

如果放到更长的周期里来看,牡丹江房价已经回到2006年时的水平,几乎耗尽了2009年、2015年以来的两次楼市大周期带来的红利。

这是典型的收缩型城市。

与牡丹江相比,同属一省的鹤岗知名度更高,房价长期处于全国最低水平,形势比牡丹江更严峻。

不过,借助“1.5万元全款买一套房”的热搜效应,鹤岗成了新晋网红城市,吸引了不少自由职业者和炒房客,楼市反而出现了新的变数。

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面对楼市大变局,该何去何从?

第一个共识是,楼市告别黄金时代,已经是颠扑不破的事实。

在黄金时代,全国每年的销售面积高达18亿平方米,折合1500-1800万套商品房,这些房子被新进城落户群体、拆迁户和投资者消化。

不过,随着城镇化逼近70%的高速增长上限,加上全国人口大盘即将见顶,以及大拆大建的空间收缩,未来房地产市场空间必然随之减少。

第二个共识是,楼市下半场的最大主题是分化,不是每个城市都还有上涨可能。

楼市分化之下,选择城市变得尤其重要,这也是我在《中国城市大趋势》一书中一直强调的观点。

显然,只有经济持续增长、人口不断流入、产业发展势头强劲的地方,房地产仍有上升空间,这些城市通过横盘释放泡沫风险之后,反而能迎来更好的未来。

相比而言,经济横盘、人口流失、产业衰退的收缩型城市,资产价格必然随着城市基本面而不断变化,鹤岗与牡丹江的经历足以说明一切。

第三个共识是,立足于共同富裕的未来,“炒房暴富”必然会受到遏制。

即使楼市横盘形势相当严峻,但在最近的重要报告里,都没少了“房住不炒”的提法。

比房住不炒更具深远影响力的是共同富裕。不仅意味着财富积累机制要得到规范,而且“住有所居”也将被提升到新的高度。

所以,未来房地产依旧重要,但炒房或将彻底沦为过去。

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